Градостроительный аудит: как понять потенциал участка до начала проекта
Градостроительный аудит — это комплексная проверка правового и фактического статуса земельного участка и объекта капитального строительства. Он позволяет заранее оценить риски, ограничения и возможности будущего проекта, чтобы избежать ошибок на стадии инвестирования, проектирования и получения разрешительной документации.
Для собственников недвижимости и предпринимателей это инструмент, который помогает принять взвешенное решение: можно ли здесь строить, что именно можно строить, какие согласования потребуются и сколько времени и средств уйдёт на реализацию проекта.
Зачем нужен градостроительный аудит
В условиях Москвы и Московской области градостроительное регулирование постоянно меняется. Ошибка в оценке правового режима участка ведёт к тому, что проект может остановиться уже на этапе подачи документов.
Градостроительный аудит позволяет:
- выявить градостроительные ограничения (красные линии, охранные зоны, зоны с особыми условиями использования территории — ЗОУИТ);
- определить допустимые параметры будущей застройки;
- проверить соответствие текущего использования участка требованиям ПЗЗ (Правил землепользования и застройки);
- оценить риски отказа в выдаче ГПЗУ (Градостроительного плана земельного участка) или разрешения на строительство;
- понять, какие виды разрешенного использования (ВРИ) применимы и возможны к смене.
Что включает градостроительный аудит
В классическом формате аудит состоит из нескольких блоков.
- Анализ исходно-разрешительной документации
- Проверка ограничений
- Анализ параметров застройки
- Заключение о перспективах проекта
Когда градостроительный аудит особенно важен? Перед покупкой земельного участка под строительство; при реконструкции существующего объекта и разработке проектной документации; для смены вида разрешенного использования; при подготовке к сделке (due diligence недвижимости).
Почему это важно именно сейчас
Москва активно обновляет градостроительные регламенты, вводит новые охранные зоны, меняет подходы к формированию ПЗЗ и выдаче ГПЗУ. Более того, объекты, деятельность в которых не соответствует ВРИ, могут принудительно изыматься у собственников. Инвесторы, не проводящие аудит на старте, сталкиваются с задержками сроков, отказами в разрешениях или необходимостью перерабатывать проект.
Грамотный градостроительный аудит — это инвестиция в прогнозируемость проекта и способ существенно снизить юридические риски.
Если вам требуется анализ участка, проверка градостроительных регламентов или подготовка пакета документов для получения ГПЗУ, наши специалисты готовы Вам помочь.