Взыскание арендных платежей и неосновательного обогащения

Споры, связанные с арендой недвижимости, остаются одними из наиболее распространённых в судебной практике, особенно в сфере коммерческой недвижимости Москвы. Арендные каникулы, льготные периоды, штрафные санкции, изменение арендных ставок и досрочное расторжение договоров нередко приводят к конфликтам между арендодателями и арендаторами и, как следствие, к судебным разбирательствам.

Адвокаты МКА «Мосты» представляют интересы как арендаторов, так и арендодателей и на практике знают, какие правовые механизмы действительно работают в арендных спорах, а также как выстроить эффективную стратегию взыскания задолженности либо защиты от завышенных требований.

Когда возникают основания для взыскания арендных платежей

Задолженность по арендной плате, как правило, формируется в следующих случаях:

• систематическая просрочка внесения арендной платы;
• частичная оплата либо оплата с нарушением условий договора;
• отказ арендатора освободить помещение после прекращения договора без компенсации пользования;
• досрочное расторжение договора с нарушением его условий.

В договорах аренды коммерческой недвижимости обычно предусматриваются обеспечительные механизмы: обеспечительный платёж (депозит), неустойка, повышенные ставки за период просрочки, а также право на досрочное расторжение договора при существенных нарушениях. Грамотное использование этих инструментов позволяет минимизировать финансовые риски и ускорить процесс взыскания задолженности.

Когда у арендатора возникает право на взыскание убытков или неосновательного обогащения

Значительная часть арендных споров инициируется арендаторами. Основаниями для обращения в суд могут быть:

• незаконное или несоразмерное начисление штрафных санкций;
• досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя без предусмотренных законом или договором оснований;
• отказ собственника компенсировать согласованные улучшения объекта;
• злоупотребление правом со стороны арендодателя, включая создание препятствий в пользовании помещением.

В подобных ситуациях арендатор вправе заявлять требования о:

• взыскании неосновательного обогащения;
• возмещении стоимости произведённых улучшений, в том числе ремонта и размещённых рекламных конструкций (при наличии оснований);
• компенсации убытков, связанных с вынужденным прекращением деятельности или переездом.

Почему важно обращаться к юристу до обращения в суд

В арендных спорах ключевое значение имеет доказательственная база, подтверждающая факт нарушения обязательств и добросовестность стороны. Поэтому привлечение юриста целесообразно уже на стадии возникновения конфликта.

Юристы МКА «Мосты» оказывают помощь в:

• фиксации нарушений с использованием актов, переписки, фото- и видеоматериалов;
• соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора;
• подготовке корректных расчётов задолженности или переплаты;
• формировании доказательств добросовестного поведения стороны;
• выработке устойчивой правовой позиции для суда.

Юридическое сопровождение аренды как способ предотвращения споров

Наиболее эффективным способом защиты интересов сторон является привлечение юриста ещё на стадии заключения договора аренды. Многие условия договора — порядок индексации арендной платы, правила проведения и компенсации улучшений, порядок уведомлений, сроки освобождения помещения, условия возврата депозита и ответственность сторон — приобретают решающее значение в момент возникновения конфликта.

Грамотно составленный договор аренды и предварительный юридический аудит позволяют либо избежать споров, либо существенно упростить их разрешение в судебном порядке.