Защита прав арендаторов в Москве: судебное представительство и взыскание убытков

Арендаторы коммерческой и жилой недвижимости в Москве регулярно сталкиваются с нарушением их прав со стороны собственников: незаконным удержанием обеспечительных депозитов, необоснованным завышением коммунальных платежей, передачей объекта с существенными недостатками, односторонним расторжением договора аренды без веских оснований. Коллегия адвокатов «Мосты» обеспечивает комплексную правовую защиту интересов арендаторов в Москве и Московской области — от досудебного урегулирования до полного судебного и исполнительного сопровождения с взысканием убытков, неосновательного обогащения и компенсации причиненного ущерба.

Типичные нарушения прав арендаторов в Москве

Незаконное удержание залога и обеспечительных платежей

Арендодатели в случае удержания обеспечительного депозита (залога) при расторжении договора аренды часто не имеют документального подтверждения ущерба. Согласно статье 381.1 Гражданского кодекса РФ, обеспечительный платеж подлежит возврату в разумный срок (как правило, не более 30 календарных дней) после окончания арендных отношений за вычетом только реально понесенных и документально подтвержденных расходов арендодателя на устранение повреждений. Если собственник необоснованно удерживает залог или задерживает его возврат без законных оснований, такие действия квалифицируются как неосновательное обогащение (статья 1102 ГК РФ), подлежащее взысканию в судебном порядке с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) по ключевой ставке Банка России.

Передача объекта аренды с существенными недостатками

В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан передать объект аренды в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, пригодным для использования по целевому назначению. При выявлении существенных дефектов (неисправность инженерных коммуникаций или несущих конструкций, протечки кровли,  отсутствие заявленной отделки) арендатор вправе требовать:

• соразмерного уменьшения арендной платы на весь период непригодности помещения (статья 614 ГК РФ);
• возмещения документально подтвержденных расходов на самостоятельно проведенный ремонт (статья 616 ГК РФ);
• досрочного расторжения договора с взысканием убытков, включая упущенную выгоду (статья 15, 619 ГК РФ).

Завышение коммунальных платежей (переменной части арендной платы) сверх установленных тарифов

Распространенное нарушение — взимание коммунальных и эксплуатационных платежей по ставкам, превышающим тарифы, утвержденные ресурсоснабжающими организациями и органами исполнительной власти Москвы, либо включение в счета услуг, не предусмотренных договором аренды (техническое обслуживание общедомового имущества, охрана территории, клининг, интернет). Арендатор вправе требовать перерасчета коммунальных платежей на основании фактических показаний счетчиков и действующих тарифов или  взыскания переплаченных сумм как неосновательного обогащения с процентами.

Необоснованное расторжение договора аренды

Арендодателя  может не устраивать предусмотренный договором порядок индексации арендной платы, ввиду чего он отказывает в пролонгации договора или досрочно расторгнуть арендные отношения под надуманными предлогами (обвинение арендатора в нарушении договора, плановый капитальный ремонт или смена функционального назначения, которых фактически не происходит). Если расторжение договора признано судом необоснованным и повлекло имущественные потери арендатора, возможно взыскание реального ущерба и упущенной выгоды: расходы на переезд, потеря стабильной клиентской базы, затраты на поиск и адаптацию нового помещения, урон деловой репутации.

Ненадлежащее содержание и текущий ремонт объекта

При отказе собственника проводить необходимый капитальный или аварийный ремонт (выход из строя системы отопления, протечки кровли, поломка входной группы) арендатор может потребовать:

• пропорционального снижения арендной платы за период непригодности помещения;
• компенсации затрат на самостоятельно выполненный ремонт при наличии подтверждающих документов (сметы, договоры подряда, акты выполненных работ, платежные поручения).

Согласно статье 616 ГК РФ капитальный ремонт объекта является обязанностью арендодателя, если иное не установлено договором.

Наше юридическое сопровождение и защита прав арендаторов проходит в несколько этапов.

Этап 1. Правовой анализ и досудебное урегулирование

Юристы  начинают работу с комплексного анализа договора аренды, дополнительных соглашений к нему и актов приема-передачи:

• Проверка условий договора на соответствие императивным нормам Гражданского кодекса РФ и иным специальным нормам;
• Выявление нарушений прав арендатора и оценка юридических перспектив взыскания;
• Подготовка мотивированной претензии с указанием конкретных нарушений, ссылками на законодательство и судебную практику;
• Направление претензии арендодателю заказным письмом с уведомлением о вручении с установлением разумного срока для добровольного исполнения требований (10-30 дней);
• Проведение переговоров и медиации для достижения мирового соглашения.

Этап 2. Подготовка искового заявления и доказательственной базы

При неэффективности досудебного урегулирования:

• Сбор и систематизация доказательств: договор аренды, акт приема-передачи, протоколы разногласий и переписка сторон, платежные поручения, фотофиксация и видеосъемка дефектов, экспертные заключения о состоянии объекта, счета за самостоятельный ремонт, расчеты убытков, показания свидетелей;
• Анализ релевантной судебной практики Московского городского суда, Арбитражного суда Московского округа, Верховного Суда РФ;
• Расчет размера убытков, упущенной выгоды, процентов и судебных расходов;
• Составление искового заявления с обоснованием правовой позиции, приложением доказательств и расчетом требований.

Этап 3. Представительство в судебных инстанциях

• Подача искового заявления в суд общей юрисдикции или Арбитражный суд города Москвы в зависимости от статуса сторон;
• Участие в предварительных и основных судебных заседаниях, представление доказательств и правовых аргументов;
• Заявление ходатайств, в том числе  о назначении строительно-технической или финансовой экспертизы;
• Формирование возражений на доводы арендодателя и контрдоказательства;
• Подача апелляционных и кассационных  жалоб в случае необходимости.
• Получение решения суда и исполнительного листа, подача заявления в органы исполнения.

Преимущества обращения в коллегию адвокатов «Мосты»

Узкая специализация на арендных спорах — мы не только хорошо изучили судебную практику, но и отчасти участвуем в ее формировании в московском регионе, знаем эффективные методы защиты прав.

Прозрачное ценообразование — гонорар за успех: оплата юридических услуг производится после фактического взыскания денежных средств с арендодателя.

Комплексное сопровождение — от первичной консультации и анализа документов до исполнительного производства и получения денежных средств по исполнительному листу через службу судебных приставов.

Обновлено: 14.12.2025

Автор: Коллегия адвокатов «Мосты», специализация на арендных спорах, более 10 лет успешной практики в арбитражных судах Москвы

Первичная консультация — бесплатно. Защитим ваши права и добьемся справедливой компенсации!