Этапы выполнения градостроительного аудита
Последовательно рассмотрим стадии наших работ при проведении градостроительного аудита:
1. Анализ возможности строительства — одна из важных стадий проверки при градостроительном аудите. Предприниматели наиболее часто интересуются свойствами участка, который планируют приобрести или взять в аренду.
Рассмотрим основные общероссийские источники сведений о земельном участке:
1.1. Текущий правообладатель земельного участка. Первый способ получения информации о земельном участке, который бывает в ряде случаев достаточно информативным. Однако правообладатели не всегда могут дать нужную информацию об участке. В связи с этим мы предлагаем использовать данный способ скорее как вспомогательный.
1.2. Сведения Росреестра по объектам недвижимости, доступные в формате online. Один из основных способов проверки земельного участка. Это прикладной инструмент для получения информации по участку.
Он позволяет узнать:
- условный и кадастровый номер участка;
- юридический адрес;
- площадь участка;
- наличие зарегистрированных прав и ограничений;
- назначение земли;
- разрешенное использование;
- кадастровую стоимость.
1.3. Сведения из публичной кадастровой карты Росреестра. Хороший инструмент проверки участка, который в дополнение к сведениям Росреестра по объектам недвижимости позволяет получить важную дополнительную информацию об участке:
- расположение на карте;
- наличие границ на местности;
- наличие пересечения границ.
2. Проверка непротиворечивости официальных данных и действующих ограничений — анализ соответствия характеристик и параметров участка Земельному законодательству РФ, Градостроительному законодательству и подзаконным актам, действующих в муниципалитетах.
До того, как приступить к описанию юридических аспектов проведения градостроительного аудита, важно понимать «Для чего я приобретаю этот земельный участок?» — это ключевой вопрос, на который каждый предприниматель должен ответить самостоятельно.
Большая часть требований, ограничивающих градостроительную деятельность, определяется целями использования участка.
3. Анализ соответствия категории и вида разрешенного использования участка задачам, поставленным предпринимателем. Законодательство в градостроительной сфере предусматривает действующую категорию и вид разрешенного использования (ВРИ) участка вместе с допустимыми показателями. Особое значение имеет закон РФ от 21.12.2004 № 172-ФЗ, который регламентирует перевод участков из одной категории в другую.
Отсутствие ВРИ, необходимого предпринимателю, снижает привлекательность участка. Оно требует корректировки целей с учетом допустимого функционального использования земли, либо оценки на соответствие альтернативным целям — при их наличии.
4. Изучение градостроительных документов, действующих в отношении объекта, и его проверка по другим параметрам — одна из стадий выполнения градостроительного аудита. Участок, который подготовлен документально для последующей застройки или другого функционального использования, — редкое явление.
Стандартного набора документов, который был бы универсальным для рынка, не существует. Документальное сопровождение зависит от разных параметров и всегда подбирается индивидуально.
К документам, которые необходимо тщательно изучить и проверить на соответствие земельному и градостроительному законодательству, относятся:
- генеральный план;
- правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
- проект планировки и межевания территории (ППТ и ПМТ);
- градостроительный план.
На практике встречаются случаи, когда правила землепользования и застройки (ПЗЗ) не соответствуют Генеральному плану, а градостроительный план вообще не соотносится ни с какими из перечисленных документов. В ряде случаев дополнительно проверяется порядок принятия и введения в действие каждого из этих документов. Все риски, с которыми может столкнуться предприниматель в этой сфере, лежат только на нем — при отмене документов понесенные затраты компенсированы не будут.
В Генеральный план и другие градостроительные документы постоянно вносятся изменения, поэтому одна из задач градостроительного анализа — оценить предполагаемые изменения и вероятность сохранения ранее оформленных документов.
5. Обнаружение и проверка ограничений, действующих в отношении участка и влияющих на возможность достижения цели — на практике наличие обременений не всегда отражается в государственном кадастре недвижимости (ГКН), поэтому необходимы дополнительные действия для их обнаружения.
После получения точной информации о действующих ограничениях необходимо оценить степень их влияния на достижение целей, поставленных предпринимателем. В частности, оценке подвергаются экономические риски и способы устранения (снятия) обременения. Например, при обнаружении санитарно-защитной зоны допускается смена цели предпринимателя со строительства жилья на возведение нежилых апартаментов.
6. Оценка сроков и расходов на снятие обнаруженных ограничений — обязательная стадия проведения градостроительного анализа. Обнаружить обременения — недостаточно. При аудите особое внимание удаляется поиску способов устранения (снятия) обременений и проверке экономической целесообразности таких действий. Расчеты предполагаемых сроков и финансовых затрат рекомендуется использовать для торга при заключении сделки, предметом которой выступает земельный участок — например, для снижения его стоимости либо возложения на продавца обязанности по устранению выявленных ограничений.
Всю информацию, полученную при градостроительном анализе, важно оценивать не отдельно, а в совокупности. На практике выявленные ограничения часто удается устранить при изучении градостроительных документов или планировании дополнительных работ — например, по уменьшению санитарно-защитной зоны.
Что не входит в проведение градостроительного анализа?
Проведение градостроительного аудита исключает технические действия — например, анализ грунтов или транспортной доступности объекта. Безусловно, они влияют на экономический потенциал проекта и должны учитываться предпринимателем, но не входят в сферу юридического исследования земельного участка, а проверяются отдельно.
FAQ: отвечаем на частые вопросы
Кратко отвечаем на наиболее частые вопросы предпринимателей:
Какие сроки проведения работ по градостроительному аудиту?
Сроки проведения аудита определяются индивидуально. Они зависят от свойств исследуемого земельного участка и действующих градостроительных документов.
Какие сведения необходимо предоставить для анализа?
Предоставьте все документы, которыми вы располагаете в отношении земельного участка: договор аренды земельного участка, выписку из ЕГРН, технический паспорт БТИ и другие.
Что мне даст градостроительная проверка?
Проверка земельного участка убережет вас от негативных последствий в части взаимоотношений с контролирующими государственными органами касательно функционального использования земельного участка, а также даст вам возможность работать в рамках установленного вида разрешенного использования (ВРИ).
Если я воспользуюсь вашими услугами, мне нужно будет ездить еще в какие-то инстанции?
От Вас потребуются только первичные документы по земельному участку. Все остальное берут на себя наши специалисты.
В отчете будут прописаны проблемы (например, самовольные постройки), которые есть на анализируемой территории?
Отчет будет максимально полно отражать все особенности объекта и потенциально возможные риски для вас при его покупке или аренде.
Полную и всестороннюю оценку вам обеспечит ООО «Мосты» и убережет вас от неприятных сюрпризов при покупке недвижимости!